Výměna nebo oprava výtahu?

Článek pojednávající o situaci, kdy a za jakých okolností je lepší výtah celý vyměnit.

 

Co nás vede k rozhodnutí, jestli objednat opravu, nebo výměnu výtahu?

Všichni to známe. Starý výtah, utržené zábradlí, rozbité sklo a dveře při každém pohybu vržou, pokud vůbec nějaké dveře máte.

Vycházejme z nejčastějšího případu, kdy se jedná o bytový dům, jste v zastupitelstvu SVJ, lidé na Vás tlačí při každé poruše nebo komplikaci a zrovna ve chvíli, kdy se to nejméně hodí, došlo k poruše výtahu a zasekl se, co dál?

1. Oprava výtahu
2. Výměna celého výtahu / rekonstrukce

Je jasné, že kvůli přetrženému lanku kabinových dveří nebudete měnit celý výtah. Oprava výtahu může dočasně vyřešit problém a mnohdy je to stále správné řešení. Ale je důležité mít na paměti, že u starých výtahů problémy od určitého bodu exponenciálně rostou. Tento bod nazývejme „bodem zlomu“. Dalo by se zjednodušeně říct, že před bodem zlomu se vyplatí opravovat. Za bodem zlomu vyměnit.

Srovnání opravy a rekonstrukce výtahu příkladem.

Kalkulace

Ve chvíli, kdy bod zlomu překročíte, není příliš vhodný argument nedostatek finančních prostředků, pokud se situace dá řešit úvěrem. Důvod je jednoduchý, opravy Vás začnou stát více, než kdybyste měli splácet půjčku za nový výtah, a pokud jste se vydali první cestou oprav, musíte si dát pozor, aby náklady na opravy časem nevyrovnaly náklady na celý nový výtah.

(Všechny ceny uvedeny bez DPH)

—————————————————————————————————————————-

TENTO PŘÍKLAD, JAKO CELEK, NENÍ KONKRÉTNÍM PŘÍKLADEM Z PRAXE, SLOUŽÍ POUZE K POCHOPENÍ SITUACE, CENY ODPOVÍDAJÍ REALITĚ.

 

SVJ „A“

               Je rok 2023, SVJ „A“ má starý výtah. Výtah nainstalovaný ve zděné šachtě bytového domu se šesti stanicemi, rok výroby 2003. Revizní technik napsal do protokolu odborné prohlídky doporučení na výměnu zařízení (vycházejme ze situace, že doporučení je na základě odborného posouzení a servisní firma s čistým svědomím plní svou práci). SVJ „A“ toto doporučení ignoruje a vybírá si cestu oprav. Nový výtah stojí 800 000 Kč a SVJ „A“ argumentuje nedostatkem finančních prostředků. V tomto roce se následně zničila kladka OR a potrhala lanko, oprava za 30 000 Kč, přestal fungovat displej v kabině 8 000 Kč.

Rok 2024, opravy se za rok vyšplhaly na 30 000 Kč, musely se vyměnit patrové snímače, zároveň, díky opotřebovaným mechanismům šachetních dveří bylo několik pohotovostních výjezdů na vyproštění osob.

Rok 2025, musela se vyměnit vadná fotozávora za 40 000 Kč, dále pak karta dveří za 30 000 Kč. Aby se zaručilo, že se výtah nebude často zasekávat vlivem opotřebovaných mechanismů, vyměnily se u všech šachetních dveří pružiny a lanka 12 000 Kč. Celkem 88 000 Kč za rok 2025.

Rok 2026, druhá výměna lan 70 000 Kč, nové trakční kolo 15 000 Kč, pohon dveří 10 000 Kč, Frekvenční měnič 60 000 Kč. Celkem 140 000 Kč.

Rok 2027, převinutí motoru a ložiska 50 000 Kč, rolny a kladky na šachetních a kabinových dveřích 17 000 Kč, silony vedení kabiny a protiváhy 8 000 Kč. Celkem 75 000 Kč.

Celkem za uplynulých 5 let SVJ „A“ dalo do oprav 333 000 Kč a je momentálně ve fázi, kdy má 25letý výtah s novými komponenty, ale začínají dosluhovat zásadní prvky. Kabina je velmi opotřebovaná, plasty vlivem UV záření zteřelé a křehké (pokud se Vám tento příklad zdá směšný, tak Vám možná přijde zajímavá informace, že u starších operačních panelů (panelů americké výtahové firmy patřící v ČR mezi nejrozšířenější dodavatele výtahů) se při odpojení tlačítek konektory doslova rozpadnou v ruce, nebo kryty stropních svítidel u starších výtahů (výtahů přední Švýcarské výtahové firmy v ČR) při sundávání prasknou. Toto je způsobeno UV zářením a nedokonalým zpracováním výrobků), řídící karta a zbylá elektronika začíná blbnout a závady jsou frekventovanější. Nezapomeňme na skutečnost, že se náhradní díly na daný výrobek už možná nedají sehnat.

Dalším krokem je tedy investice 800 000 Kč + nárůst cen za nový výtah.

Celkem za 5 let 1 171 000 Kč

SVJ „B“

  Je rok 2023 SVJ „B“ vychází ze stejné situace jako SVJ „A“. SVJ „B“ doporučení revizního technika neignoruje a jde cestou rekonstrukce výtahu za 800 000 Kč. Půjčka na cokoliv 800 000 Kč na 5 let, RPSN 5,58 %

Rok 2023, 2x vyproštění uvízlých osob z výtahu z důvodu špatně seřízených uzávěr

3 000 Kč, 183 000 Kč splátka.

Rok 2024, 183 000 Kč splátka. 

Rok 2025, 183 000 Kč splátka.

Rok 2026, 1 x vyproštění uvízlých osob z výtahu z důvodu povoleného lanka OR

1 500 Kč, 183 000 Kč splátka.

Rok 2027, 183 000 Kč splátka.

Celkem za 5 let 919 500 Kč

Pokud Vás napadla věta „Za dalších několik let se SVJ „A“ a „B“ vyrovnají“, tak nevyrovnají. Důvodem je, že SVJ „A“ prošlo bodem zlomu v roce 2023. Ze stavu výtahového zařízení bylo servisní firmě jasné, že v následujících letech se bude muset vyměnit většina komponent. SVJ „B“ se těchto oprav úplně vyvarovalo. SVJ „B“ se sice dostane do bodu zlomu u nového výtahu dříve než SVJ „A“, avšak pokud uděláme roční průměr ceny za výtah po dobu jeho životnosti (za předpokladu, že životnost výtahu počítáme 20 let a 20 000 Kč ročně jsou rezervy na opravy) do bodu zlomu, dostaneme náklady někde okolo 60 000 Kč. Za předpokladu, že se minulý výtah koupil též za 800 000 Kč (800 000 / 20 let = 40 000), tak každý rok, kdy oprava dosáhla více, jak 20 000, se dá považovat za nehospodárný a z příkladu je vidět, že u SVJ „A“ je každý rok od roku 2023 nehospodárným, proto bychom mohli tvrdit, že jsme bod zlomu překročili v roce 2023.

Tento rozdíl bude mnohem výraznější za předpokladu, že je Vaším dodavatelem nadnárodní firma. Frekvenční měnič může stát 200 000 Kč, výměna lan 150 000 Kč, karta kabinových dveří 45 000 Kč.

TENTO PŘÍKLAD, JAKO CELEK, NENÍ KONKRÉTNÍM PŘÍKLADEM Z PRAXE, SLOUŽÍ POUZE K POCHOPENÍ SITUACE, CENY ODPOVÍDAJÍ REALITĚ.

—————————————————————————————————————————-

 

Kdy opravit a kdy vyměnit výtah: Klíčové faktory k zvážení

Zbývá tedy jediné. Zjistit, kdy bod zlomu nastane, nebo jestli již nastal. Nikdo Vám s jistotou není schopen říct, kdy přesně se která část výtahu zničí, ale dle zkušeností může výtahová servisní firma předpokládat vznik závad na některých komponentech výtahu. Jednak existují výrobky, u kterých dochází ve velké většině ke zničení po určité době (například i frekvenční měniče určitých výrobců), ale co je více předvídatelné a zřejmé, tak to je například mechanické opotřebení nosných lan. Z těchto všech informací se dá odhadnout bod zlomu.

Pokud máte pocit, že je Váš výtah na pokraji životnosti, oslovte firmu, která spravuje Váš výtah a vyžádejte si odhad budoucích investic.

 

Odhad budoucích investic

—————————————————————————————————————————-

TENTO PŘÍKLAD, JAKO CELEK, NENÍ KONKRÉTNÍM PŘÍKLADEM Z PRAXE, SLOUŽÍ POUZE K POCHOPENÍ SITUACE, CENY ODPOVÍDAJÍ REALITĚ.

SVJ „C“

Je rok 2023 SVJ „C“ má 20 let starý funkční výtah, a protože si SVJ uvědomuje, že se výtah blíží konci své životnosti, oslovuje smluvní servisní společnost a žádá o odhad budoucích investic.

Tento odhad by mohl vypadat nějak takto:

 

 

Nosná lana	Nutná výměna do 2 let	Na základě doby, po kterou vydržely přechozí lana. Na základě vizuální kontroly, na lanech jdou vidět „plošky“, může se objevit i natržení tenkých vláken.
Silony vedení kabiny	Doporučená výměna do 1 roku	Silon pro vedení kabiny je třením opotřebován a vůle mezi vodítky a kabinou je o několik mm větší, než tomu bylo před tím.
Baterie	Doporučená výměna do 1 roku	Pro správnou funkci záložních baterií je u výtahů běžná výměna po 5 letech. Pozor, netýká se záložních systémů pro evakuační výtahy.
Trakční kolo	Doporučená výměna do 2 let	Dle míry zapuštění lan v drážkách lze posoudit, jestli je vhodné trakční kolo měnit. Drážky a jejich opotřebení mohou mít klíčový vliv na trakci.
Frekvenční měnič	Vysoké riziko poruchy do 5 let	Na základě zkušeností.
Hlavní řídící deska	Vysoké riziko poruchy do 5 let	Na základě zkušeností.

 

Z odhadu plyne, že bod zlomu nastane přibližně v období tří let. Lana jsou výraznou položkou, silony vedení a baterie jsou spíše drobné položky. Trakční kolo středně nákladná položka, frekvenční měnič a hlavní řídící deska jsou drahé výtahové části.

Proč období tří let, když se trakční kolo a lana mají měnit po dvou letech? Protože pokud máte zkušenou servisní firmu, můžete se domluvit na zvýšené důslednosti kontrol specifických částí výtahu, revizní technici si pak troufnout více přiblížit hranici životnosti zmíněných komponentů a ze dvou let jsou pak dva a půl, nebo tři.

TENTO PŘÍKLAD JAKO CELEK NENÍ KONKRÉTNÍM PŘÍKLADEM Z PRAXE, SLOUŽÍ POUZE K POCHOPENÍ SITUACE.

—————————————————————————————————————————-

Ještě před finálním rozhodnutím, kterou cestou jít, nezapomeňte základně popřemýšlet nad správností takového odhadu. Nemusíte se stát odborníky, ale otázka typu „Proč počítáte s výměnou lan do 2 let, když se měnili před 3 roky a staré, původní lana vydržely celých 10 let?“, jistě není od věci.

Běžně se též stává, že jsou majitelé výtahových zařízení tlačeni do výměn příliš brzy. Často z důvodu neschopnosti dosavadních servisních firem zařízení servisovat. V takovém případě se spíše prosazují kompletní výměny elektroinstalace a v takovém případě získáváme nové klienty 😊

Na závěr ještě příklad z praxe.

 

Příklad z praxe

SVJ v Praze, 13 podlaží obsluhované dvěma výtahy. Výtahy jsou z roku 1995. V rámci šetření na nové výtahové zařízení nezbyly prostředky. Musela se opravit střecha a další důležité části budovy. Po několika závadách, které se objevovaly stále častěji nastala jedna závada velmi nákladná a vlastník se rozhodl jeden z výtahů v rámci šetření úplně odstavit. Veškerý provoz přešel na druhý, již dlouho dosluhující výtah a u zařízení se objevoval jeden problém za druhým. Ve chvíli, kdy se nainstaloval nový motor dveří, který během dvou týdnů opět vyhořel, bylo SVJ donuceno okamžitě řešit rekonstrukci oněch výtahů. Proč motor po dvou týdnech vyhořel? Důvodů může být mnoho a aby se všechny vyloučily, musela by se vyměnit téměř celá elektroinstalace a část mechaniky, a pak by stejně velmi pravděpodobně a velmi brzo přišel další problém s mechanikou. Havárii jsme vyřešili dalším motorem a navíc jsme nainstalovali proudovou ochranu, aby klient získal čas na přípravu výběrového řízení a na instalaci výtahu nového. Proč se to začalo okamžitě řešit a rekonstrukce se téměř hned naplánovala? Několik dní museli lidé chodit do 13. patra pěšky! Ani v tomto případě vlastníky nemotivovala finanční úspora, narozdíl od úsilí, které vynaložili při výšlapu všech těch pater.

Výše uvedený příběh může být pro Vás dobrým důvodem k řešení této problematiky u dalšího zasedání Vašeho SVJ.